Cumulés sur 10, 15, 20, ou 25 ans, les versements mensuels de l’assurance d’un prêt immobilier représentent une somme importante qu’il convient de minimiser. Votre courtier crédit immobilier négocie le taux de l’ assurance de votre prêt immobilier afin de minimiser vos frais.
L’assurance emprunteur vous protège, vous et votre famille en cas de décès, de chômage, d’accident ou de maladie. En fonction du contrat souscrit, vous serez couvert contre certains ou chacun de ces risques. Au minimum, une assurance emprunteur garantit le remboursement intégral du capital restant dû en cas de décès.
La loi ne vous oblige PAS à assurer votre emprunt. Mais en réalité, les banques demandent systématiquement à leurs clients de souscrire une assurance de prêt. Le coût de l’assurance d’un crédit immobilier n’est PAS négligeable. L’assurance emprunteur vous évite ainsi des difficultés financières qui peuvent vous obliger par exemple à vendre votre bien immobilier. Lorsque l’on souhaite réaliser un achat immobilier, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur.
Certaines acquisitions immobilières permettent de réaliser un bénéfice fiscal. Dans tous les cas, la souscription d’un crédit implique le choix d’une assurance emprunteur. Imposée par la banque ou l’organisme de prêt, elle permet de garantir le crédit en cas de coups durs (maladie, décès, perte d’emploi, invalidité…).
Parce qu’elle protège aussi l’emprunteur, cette assurance doit être choisie avec soin. On veillera à faire des études comparatives de différents contrats d’assurance emprunteur, en plus de celui proposé par sa banque.
La sélection d’une assurance emprunteur doit tenir compte de l’équilibre entre son coût et son niveau de garanties. Les contrats protègent les assurés sur deux grands cas de figure: décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) d’une part, Incapacité Temporaire de Travail et Invalidité Permanente Totale (ITT/IPT) d’autre part.
Si ces garanties sont incontournables, les modalités de prise en charge effectives varient selon les assurances emprunteurs.
Ainsi, en cas d’incapacité de travail, certains contrats interviennent à partir d’une invalidité de 50% tandis que d’autres exigent untaux de 66%, calculé avec le barème de la Sécurité sociale ou de droit commun.
La loi Lagarde est une réforme de l’assurance emprunteur. Signée le 2 septembre 2010, elle permet au consommateur de choisir son assurance emprunteur, à condition que l’assurance de son choix présente des garanties équivalentes à celles proposées par la banque. La loi s’applique à toute opération de crédit et au cautionnement de telles opérations (prêt, découvert, crédit renouvelable ou facilité de caisse).
Le gouvernement, par l’intermédiaire de Mme Lagarde, a souhaité faire voter cette loi car, jusqu’à récemment, les établissements de crédits avaient l’habitude d’imposer systématiquement la souscription de leur propre assurance emprunteur à tout client souhaitant contracter un crédit immobilier.
Malheureusement pour les emprunteurs, les assurances emprunteurs proposées par les prêteurs sont souvent plus chères et disposent – à tarif égal – de moins bonnes garanties qu’un contrat proposé par une compagnie d’assurance.
L’emprunt immobilier étant, dans une grande majorité des cas, lié au patrimoine familial, le gouvernement a souhaité protéger le consommateur de ce qui peut, parfois, se transformer en véritable drame lorsque l’assurance ne couvre PAS l’événement à l’origine de l’impossibilité d’honorer le contrat de remboursement.
Légalement non obligatoire, en pratique, l’assurance emprunteur est toujours exigée par les établissements de crédit. En règle générale, l’établissement de crédit propose à l’emprunteur d’adhérer à un contrat d’assurance de groupe. Pour ce type de contrats, la loi du 26 juillet 2013 met en place un dispositif d’information en amont de l’offre de prêt. Ce dispositif est organisé autour de deux axes :
· la mise en place d’un taux annuel effectif de l’assurance ;
· l’obligation, inscrite dans la loi, de remise d’une fiche standardisée.
Par ailleurs, avec l’objectif de faciliter la délégation d’assurance introduite par la loi du 1er juillet 2010 relative au crédit à la consommation, des aménagements sont apportés au dispositif.
Tout document remis préalablement à l’offre de prêt qui comportera un ou plusieurs éléments chiffrés sur l’assurance groupe devra présenter le coût de l’assurance exprimé en :
· taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) ;
· en montant total en euros dû par l’emprunteur au titre de l’assurance sur la durée totale du prêt ;
· en euros et par période, selon la périodicité de paiement.
Le document doit également préciser si ce montant s’ajoute ou non à l’échéance de remboursement. Le calcul du taux annuel effectif de l’assurance sera défini par décret en Conseil d’Etat.
Simultanément à ce document, devront être remis une fiche standardisée d’information (cf. Infra) et la notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de mise en jeu de l’assurance.
A compter du 27 janvier 2014, lors de la première simulation financière, une fiche standardisée d’information sera remise à toute personne qui se verra proposer ou qui sollicitera une assurance garantissant un prêt immobilier.
Cette mesure, intégrée à la loi, fait suite aux recommandations du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) qui préconisait que la fiche soit transmise “le plus en amont possible des discussions [….] pour permettre à l’assuré de comparer les différentes offres de prêt d’assurance”. Jusqu’ici, la remise de la fiche d’information n’était PAS imposée par les textes mais résultait, dans le cadre de la précédente réforme sur l’assurance emprunteur, d’un engagement des établissements de crédit envers le ministère de l’Economie. La diffusion de la fiche est désormais imposée par les textes.
Les modalités d’application de cette mesure seront fixées par décret. Le format de cette fiche ainsi que son contenu feront l’objet d’un arrêté. La fiche devra mentionner la possibilité pour l’emprunteur de souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance emprunteur et précisera les types de garanties proposées.
Depuis le 1er septembre 2010, afin que l’emprunteur puisse faire jouer la concurrence et choisisse librement son assurance dès lors qu’elle présente des garanties équivalentes à celles proposées par l’assurance de la banque au titre du principe de libre concurrence, le prêteur ne peut plus imposer à l’emprunteur de souscrire une assurance de groupe dans le cadre d’un crédit immobilier. Avec l’objectif de faciliter la délégation d’assurance, cette réforme, dite de la déliaison, est améliorée et précisée.
Il est prévu que l’emprunteur puisse proposer à l’établissement de crédit un contrat individuel “équivalent” jusqu’à la signature de l’offre de prêt. De son côté, l’établissement prêteur devra notifier à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus (motivé) du contrat individuel et, le cas échéant, notifier une Offre de prêt modifiée, dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution du contrat individuel au contrat d’assurance de groupe.
Dans le cas d’une Offre de prêt modifiée, le délai de 10 jours (délai d’acceptation de l’Offre de prêt) ou de 30 jours (délai de validité de l’offre) ne seront PAS prorogés. De même, ces délais ne courront PAS à nouveau.
Le prêteur qui acceptera un contrat d’assurance autre que le contrat qu’il propose ne pourra PAS modifier les conditions d’octroi du crédit de son Offre de prêt ni, comme c’est déjà le cas actuellement, modifier le Taux d’intérêt.
Un décret en Conseil d’Etat fixera les modalités dans lesquelles l’offre de prêt modifiée est établie et définira les conditions dans lesquelles le prêteur et l’assureur délégué s’échangent les informations préalables à la souscription des contrats.
L’ensemble des nouvelles mesures s’appliqueront à compter du 27 janvier 2014.
D’autres modifications pourraient intervenir dans le domaine de l’assurance emprunteur dans les mois à venir. En effet, le projet de loi relative à la consommation, dans sa version adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture (art.19 octies), prévoit la remise d’un rapport, avant le 1er janvier 2014, sur le marché de l’assurance emprunteur et la part de l’assurance emprunteur dans le coût global du crédit. Ce rapport examinera la mise en œuvre de la déliaison de l’assurance emprunteur. Il analysera également “l’impact et les moyens d’une éventuelle généralisation de la substitution d’assurance emprunteur au cours de la vie du prêt et en évaluera les effets potentiels pour l’ensemble des assurés et les modalités d’une réforme destinée à accroitre la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur et à améliorer le fonctionnement global de celui du crédit, au travers d’un réexamen du rôle joué par l’assurance emprunteur dans la tarification du crédit”.
Action de groupe, contrats d’assurance, prêts immobiliers, garanties, achats sur internet, démarchage téléphonique… La loi relative à la consommation a été publiée au Journal officiel du mardi 18 mars 2014.
À noter : le Conseil constitutionnel a censuré les articles concernant la création d’un fichier recensant les crédits à la consommation accordés aux particuliers. Le Conseil a en effet estimé que l’existence de ce fichier aurait pu porter atteinte au respect de la vie privée, ce fichier comprenant un très grand nombre de personnes (plus de douze millions) alors que plusieurs milliers de personnes auraient été habilitées à le consulter.